Si bien el contrato de compraventa es el modo normal por el que se transfiere el derecho propietario -art. 584 del CC-; sin embargo, bajo el principio de la autonomía de la voluntad las partes pueden establecer modalidades especiales conforme prevé el art. 454 del CC, que indica: I. Las partes pueden determinar libremente el contenido de los contratos que celebren y acordar contratos diferentes de los comprendidos en este Código.
II. La libertad contractual está subordinada a los límites impuestos por la ley y a la realización de intereses dignos de protección jurídica (las negrillas están agregadas).
Es así que en materia contractual, las partes pueden acordar libremente la inclusión de la condición resolutoria, es decir, se puede suscribir el contrato de compra venta sujeto a condición resolutoria, conforme menciona el art. 494 del CC, que dice: I. La eficacia o la resolución de un contrato puede estar subordinada a un acontecimiento futuro e incierto.
II. Toda condición debe cumplirse de la manera que las partes han querido y entendido que se cumpla.
La inclusión de la citada modalidad en la celebración de los contratos, en especial al de compra venta, genera efectos y consecuencias jurídicas, siendo necesario analizar sus efectos en sus etapas: pendiente, cumplida y fallida.
Estando pendiente la condición resolutoria el contrato surte todos sus efectos desde el momento de su formación y el adquirente puede ejercer sus derechos y disponer de ellos; pero el otro contratante puede a su vez realizar los actos necesarios a la conservación de su derecho (art. 500 del CC) (el resaltado es nuestro).
Cumplida la condición resolutoria el derecho se resuelve retroactivamente al momento de haberse formado el contrato, salva voluntad contraria manifestada por las partes o que resulte otra cosa por la naturaleza de la relación jurídica (art. 501 del CC).
Cuando la condición es resolutoria y el acontecimiento no se produce o se tiene certeza de que ya no sucederá, el derecho se consolida y surte efectos desde el momento de haberse formado el contrato (art. 503 del CC).
Al respecto, el profesor Carlos Morales Guillén indica: Verificada la condición resolutoria, el contrato se extingue en seguida: ipso iure. Cuando tiene efectos retroactivos, es una verdadera resolución; otras veces, cuando no actúa así, se trata de una simple disolución (casos de las reglas de los arts. 501 y 502).
Por lo expuesto, se tiene que las partes bajo la autonomía de la voluntad pueden acordar la inclusión en el contrato de compraventa de la condición resolutoria, por el que pacten que su eficacia o resolución esté subordinada a un acontecimiento futuro e incierto, siendo ello válido en las relaciones jurídicas que acuerden las partes, en cuyo caso se deberá analizar sus efectos en sus tres etapas: pendiente, cumplida y fallida, aspectos que deben ser tomados en cuenta para resolver la controversia que se suscite.